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人人都疯狂的时候,就是我害怕的时候。

眼下的杭州楼市,住宅存量频频被爆“见底”,在可见存量持续低迷的压力下,每每一有价格合适的新盘推出,就变成大家争抢的“香饽饽”。

杭城80个板块

一半板块住宅存量少于百套

快房网对杭州市场现有的可见住宅供应情况作了一个统计,截至到2018年8月6日,杭州市(含富阳、临安)新建商品房住宅库存量仅20226套左右。按照今年上半年月均成交量7959套的去化速度,只够卖2.5个月。

如果不计算临安、富阳的住宅存量,杭州十城区的新房实际可见库存只有14816套,以杭州十城区上半年月均去化6412套,去化时间2.3个月。

实际情况可能更糟糕,这些可见的库存,有一部分放房源其实已卖掉但还未网签,有不少购房者反应有买了房子迟迟不让网签的情况。

还有一部分则是“僵尸房”,比如,一些多年老盘的尾房常年在那没有动静,实际可售房源寥寥无几。

统计约80个板块中,有一半的板块可售住宅少于100套,不少热门板块房源量更是少得令人焦虑,尤其是一二手房价格严重倒挂的区域,像下沙金沙湖、蒋村、奥体、滨江、文教区……几近“0”库存的地步。

库存不足,房价上天。

但,必须告诉你这一切都是假象:杭州楼市还有一大波隐性房源蓄势待发。

杭州还有16万套住宅待上市

一年半都卖不完

如果你对显性库存还抱有幻想,那么,快房网这里再给你算一笔隐性库存的存量。

在房产市场,预售证领出已纳入可销售的房源,我们称之显性库存,在售项目中未领预售证的房源和已经出让的住宅地块都可视为隐性库存。

经过大致的统计,2017年以来杭州(含富阳、临安)出让的土地带来的潜在住宅库存高达1600多万方(剔除商住、自持比例),以100平方米户型计算,约有16万套的住宅有待上市,这些隐性存量同时上市的话,去化周期需要20个月。

还有一部分隐形库存来自2017年前出让的地块,比如未来科技城仍有多宗于2016年出让的地块,至今没有上市。

从土地的供应上看,临安、萧山南部卧城、萧山市北、申花、城东新城、良渚等板块的依然可能是未来的库存重灾区。

拿临安来说,从2017年至今,临安共出让了33块涉宅用地,预计总建筑面积有285万方,除去已经开盘的楼盘,临安的隐性供应量160万方左右,按10.9万方的月均去化速度来算,需要15个月。

库存压力大的板块有萧山的南部卧城,自2018年以来萧山南部卧城已经成交了5宗涉宅地块,若加上2017年出让地块,南部卧城潜在住宅供应量已达160万方左右,当之无愧成为萧山区土地储备量最大的一个板块。

即便是以2016年-2017年,两年楼市高峰期的销售行情来对比,两年共成交7751套,总面积84万方,那么,现有的存量得去化4年时间。

土地市场已经“抢跑”

杭州已完成80%以上的土地任务

这时,你对当下的楼市还留有希望吗?

你有所不知,当开发商还在高歌猛进的时候,杭州土地相关部门对杭州楼市早已有了预判。

进入下半年以来,杭州土地市场就急转直下,周一申花地价跌回3年前,基本已经确定了杭州土地市场开始回调的事实。

全面大跳水!27923元/㎡,跌31.5%,申花也扛不住了!南部卧城地块紧急被叫停!

7月份,杭州土地市场已经开始预警,出让的22宗涉宅地块中,无一地块封顶,有的甚至出现底价成交。

这对于部门来说已是预料之中,“坚决遏制房价上涨”也响应了中央的号召。

据统计,主城、余杭、萧山、富阳和临安今年全年的土地供应计划,分别为3156亩、2600亩、2528亩、1505亩、2200亩。

截至7月底,杭州市(含富阳、临安)已经出让地块145宗,总成交金额已达2090亿元左右,几乎追平2017年一整年的出让土地成交金额(2017年杭州市土地出让成交总金额为2179亿元)。

这其中,今年1-7月,杭州主城区已经成交了57宗地块,总成交金额达到了951.97亿元;余杭出让了26宗,总金额372.87亿元;萧山出让30宗,金额达571.45亿元。

如果加上8月将出让和挂牌的地块,萧山已推出地块2508亩,基本完成今年推地任务;主城已推地2885亩,完成今年全年推地任务的91%;余杭推地2188亩,完成今年全年推地任务的84%。

土地市场降温,相比最难熬的还是开发商,不少开发商甚至还对下半年的金九银成抱以憧憬,甚至还指望来个逆势反弹。

土地市场已基本成功完成‘抢跑’,在“楼市调控不力坚决问责”的政策压力下,恐只留下高价拿地开发商和购房者的悲悲惨惨戚戚。

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